उत्तर प्रदेश में खेती की ज़मीन कैसे खरीदें

यह सामान्य जानकारी है, कानूनी सलाह नहीं। नियम बदलते रहते हैं और हर प्लॉट अलग होता है; खरीद के लिए राजस्व मामलों के जानकार स्थानीय वकील से सलाह लें।

पहला कदम: ज़मीन किसकी है और क्या वह बेच सकता है?

UP भूलेख पर ज़िला, तहसील और गांव चुनकर खाता या गाटा संख्या से खतौनी निकालें। देखें कि:

• विक्रेता का नाम दर्ज है, और साझेदारी हो तो उसका हिस्सा भी;
• जिस-जिस हिस्सेदार का हिस्सा है, वह बैनामे पर दस्तख़त करेगा;
• ज़मीन संक्रमणीय भूमिधरी की है। असंक्रमणीय भूमिधरी या सरकारी पट्टे की ज़मीन खुलकर नहीं बेची जा सकती;
• प्लॉट ग्राम सभा, तालाब, चरागाह या चक रोड के रूप में दर्ज नहीं है, क्योंकि ऐसी ज़मीन निजी तौर पर नहीं खरीदी जा सकती।

हर प्रविष्टि का मतलब हमारी खतौनी और खसरा गाइड में है।

दूसरा कदम: क्या गांव अधिग्रहण के लिए अधिसूचित है?

तहसील और ज़िले के भूमि अध्याप्ति कार्यालय से पूछें कि गांव किसी सड़क, इंटरचेंज या औद्योगिक नोड के लिए प्रारंभिक अधिसूचना में है या नहीं। अधिसूचना के बाद ऐसी ज़मीन की निजी बिक्री पर रोक लग जाती है और मुआवज़ा सरकारी दरों से मिलता है। जेवर लिंक पर UPEIDA ने निर्माण से काफ़ी पहले, जुलाई 2025 में ही बिक्री रोक दी थी। देखें अधिसूचित गांव और अधिग्रहण का जोखिम।

तीसरा कदम: मौके पर क्या है?

गांव का शजरा (नक्शा) लेकर, हो सके तो लेखपाल के साथ, ज़मीन देखने जाएं। मेड़ें नापें, रास्ता और उसकी मिल्कियत देखें, बिजली, सिंचाई, क़ब्ज़ा और खड़ी फ़सल जांचें। पड़ोसियों से पूछें कि सीमा पर कोई विवाद तो नहीं।

चौथा कदम: क्या मालिकाना हक़ साफ़ है?

IGRSUP पर पुराने बैनामे खोजें, ताकि पता चले कि प्लॉट पहले बिक या गिरवी तो नहीं रखा गया। तहसील और राजस्व न्यायालय में लंबित मुक़दमे पूछें। गांव में चकबंदी चल रही हो तो सावधान रहें, क्योंकि तब गाटा संख्या बदल सकती है।

पांचवां कदम: रजिस्ट्री में कितना ख़र्च होगा?

स्टांप ड्यूटी, तय कीमत और सर्किल रेट से बनने वाले मूल्य में से जो ज़्यादा हो, उस पर लगती है। गांव का सर्किल रेट IGRSUP पर देखें। इस साइट पर स्टांप ड्यूटी की मौजूदा दर: जानकारी अभी सत्यापित नहीं; देखें सर्किल रेट और स्टांप ड्यूटी गाइड।

छठा कदम: बैनामा, फिर दाख़िल-ख़ारिज

उप-निबंधक कार्यालय में बैनामा कराएं; दोनों पक्ष पहचान पत्र और गवाहों के साथ जाएं। फिर तहसील में दाख़िल-ख़ारिज की अर्ज़ी दें ताकि खतौनी में आपका नाम चढ़ जाए। प्रमाणित प्रतियां संभालकर रखें।

किसे खेती की ज़मीन नहीं खरीदनी चाहिए?

NRI और OCI कार्डधारक विरासत के अलावा खेती की ज़मीन नहीं खरीद सकते। जो घर या कारख़ाना बनाना चाहते हैं, उन्हें जानना चाहिए कि आम तौर पर पहले ज़मीन को ग़ैर-कृषि घोषित कराना पड़ता है; देखें भू-उपयोग परिवर्तन।